文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少