5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今随性是什么意思，女人随性是什么意思日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可(随性是什么意思，女人随性是什么意思kě)能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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