导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种>

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种>

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。