5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”一里地等于多少米 一里地等于多少公里trong>

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归一里地等于多少米 一里地等于多少公里母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而一里地等于多少米 一里地等于多少公里这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）