导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升t="中国(guó)户(hù)均几套房？| 民(mín)生·周(zhōu)君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810831.png">

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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