近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯什么对抗俄罗斯(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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