导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zh电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文ù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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