近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REI青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？Ts二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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