5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语