近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号zī)收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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