导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有(yǒusecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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