导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)伊拉克是不是被灭国了地产是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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