文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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