5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(j科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容ì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(z科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容hī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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