导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数为什么福建女人不能娶。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(为什么福建女人不能娶shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022为什么福建女人不能娶年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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