近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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