5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利边际贡献的计算公式是什么呀润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游边际贡献的计算公式是什么呀就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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