OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前中国一共有多少万亿钱(qián)期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租(zū)户(h中国一共有多少万亿钱='color: #ff0000; line-height: 24px;'>中国一共有多少万亿钱ù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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