“现在的房地产很难再出现像过去十年(nián)的系统性行(xíng)情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席(xí)经济学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房(fáng)地产行业分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和(hé)投(tóu)资(zī)者(zhě)的关(guān)注度从板块向单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到(dào)了(le)最底(dǐ)部，而且是反复地杀到(dào)了(le)底部，再往下(xià)的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个股(gǔ)阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行选择(zé)，需要非常小心，避(bì)免选了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况。除(chú)此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年(nián)房地产(chǎn)的开(kāi)发资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷(dài)倾向是不太愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一(yī)般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以整(zhěng)个(gè)行业出现了(le)一个很明显的分化(huà)，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各个方面(miàn)都(dōu)非(fēi)常明显。现在有国资背景(jǐng)的(de)房企在(zài)资本市场表(biǎo)现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没(méi)有国资(zī)背景的(de)民营房(fáng)企股价大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融资成(chéng)本是否(fǒu)是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是(shì)业内(nèi)最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们看(kàn)重的一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国(guó)武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发展、京投(tóu)发(fā)展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的(de)国央(yāng)企房企(qǐ)，其(qí)财(cái)务指标称得上完全健康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值得(dé)注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着(zhe)国(guó)央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未(wèi)来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节(jié)奏也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的(de)净借(jiè)贷比例(lì)都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没(méi)有增加(jiā)杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年(nián)，这(zhè)家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉(jué)到机会来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地(dì)，净负债率也由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三(sān)分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速(sù)的开盘(pán)利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于(yú)它(tā)本(běn)身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和(hé)二线城市；另一(yī)方(fāng)面，它的(de)扩(kuò)张是有节制地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影子。虽然(rán)说(shuō)，见(jiàn)到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量一家房企的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率水平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求(qiú)不(bù)得(dé)高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地(dì)产行业(yè)的复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么(me)快(kuài)，所以要规避(改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁bì)公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个(gè)比(bǐ)较危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国(guó)金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净负(fù)债(zhài)率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度(dù)与净负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企与(yǔ)民营(yíng)房企，但在(zài)各维(wéi)度(dù)的(de)实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样(yàng)，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加看好国(guó)央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民营(yíng)企业(yè)中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少数民营房企同样(yàng)受到机构的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨江集团的十(shí)大流(liú)通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国(guó)回报灵活配置混(hùn)合型证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基(jī)金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据(jù)一季报，该资(zī)产公司的几只产(chǎn改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁)品合计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐(lài)，和其(qí)自身的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间，房地产市(shì)场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期(qī)发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七(qī)成营收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收(shōu)比重只占到近(jìn)六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭(háng)州的土(tǔ)储补充同(tóng)样较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前(qián)十，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期(qī)，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点移(yí)至(zhì)存量赛(sài)道

　　机(jī)构在(zài)下游家纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产开发只是(shì)房地产产业链上(shàng)的(de)中游环节，其(qí)上(shàng)游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下(xià)游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与(yǔ)上游(yóu)材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开(kāi)工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房(fáng)时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的(de)家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规(guī)模越来(lái)越大，随着时间的(de)增加，内装更新(xīn)的需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去(qù)的数据充分(fēn)说明了这一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶之后，家(jiā)具消费的增(zēng)长却一直都很好。对(duì)于地产产(chǎn)业(yè)链，我们相对(duì)看好和(hé)内装相关的(de)行业，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司(sī)，它们分别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前(qián)者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金(jīn)都(dōu)是(shì)价(jià)值派基(jī)金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房地产产(chǎn)业链(liàn)股(gǔ)票还(hái)有金地集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时(shí)的家(jiā)居板块也因(yīn)疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困(kùn)境反转露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是志邦家(jiā)居。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是(shì)营收还是归(guī)母净利润，公司(sī)都实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季(jì)报中他管(guǎn)理的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均(jūn)增加(jiā)了(le)持股(gǔ)，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对(duì)于(yú)定制家居(jū)类标(biāo)的(de)情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也越(yuè)来(lái)越被机(jī)构所(suǒ)青睐，不过这类标的大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过(guò)两三轮(lún)合同(tóng)周期(qī)还能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能(néng)做到产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后面因为保安(ān)这些固定人(rén)员成本的年度增长，不过服(fú)务(wù)没(méi)有(yǒu)特(tè)别好，客户没(méi)有(yǒu)那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是(shì)非常(cháng)大的。但是该公司能在业(yè)内做到(dào)到期之后(hòu)提价率(lǜ)比较(jiào)高(gāo)，这跟它的定(dìng)位和比较(jiào)好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁