万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已(y日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思ǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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