万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìn富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位g)义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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