5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(y410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗ī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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