OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(x兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口 line-height: 24px;'>兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口iàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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