万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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