近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān本初是谁)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投本初是谁资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(本初是谁réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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