近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(m乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗ù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得(dé乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗)收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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