OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点(dé)这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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