万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了(le)的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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