过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句　　文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎn过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句g)等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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