饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息(xī)等(děng)问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗ff0000; line-height: 24px;'>while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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