近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗ong>

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。