5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块(kuài)已(观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(p观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪ǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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