近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(z15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸é)投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金(jī15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸n)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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