文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dàobjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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