“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部(bù)，而且是(shì)反复地杀到(dào)了(le)底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关注一下今年房地(dì)产的开发资金(jīn)来源，可(kě)以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信贷倾向是不(bù)太愿意(yì)给房企贷款的，房企的(de)主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实(shí)主要还是那些有国企背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一(yī)个很(hěn)明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是(shì)融(róng)资等各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本(běn)市场表现相对较(jiào)好(hǎo)，但没有国(guó)资(zī)背景的民(mín)营房企(qǐ)股价(jià)大多(duō)表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)内，我(wǒ)们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优势(shì)，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低(dī)水平；利(lì)润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的(de)；建(jiàn)安成本(běn)是否(fǒu)也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是，能够同时满足(zú)上述(shù)条件的房企(qǐ)并不多。即(jí)便(biàn)是在国(guó)央(yāng)企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发(fā)展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央(yāng)企房企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全(quán)健康的(de)仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其(qí)配(pèi)置(zhì)的一家房(fáng)企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的(de)净借贷比(bǐ)例都(dōu)维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由(yóu)此(cǐ)前(qián)的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的开(kāi)盘利(lì)用率(lǜ)，预计(jì)今年会有更多的(de)楼盘入市。像这类企(qǐ)业就(jiù)符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半(bàn)也主要集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩(kuò)张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看(kàn)到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手(shǒu)的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得太快，但未来的(de)两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那么好，可(kě)能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的(de)扩张速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有(yǒu)那么快，所以要规(guī)避公司(sī)净负债率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高(gāo)不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等(děng)房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然(rán)就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看(kàn)好国央企，但(dàn)这也(yě)并(bìng)不意(yì)味着，民营企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数(shù)民营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十(shí)大流通(tōng)股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司(sī)就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的(de)基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较强(qiáng)的韧(rèn)劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等(děng)多维度都表现了较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略(lüè)布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营收来(lái)自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地(dì)区的营(yíng)收比重只占到近(jìn)六成。近三年持续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出(chū)表现，也(yě)让滨(bīn)江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排名(míng)迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年(nián)前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻(fān)了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来(lái)多家机(jī)构(gòu)的集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于(yú)5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要(yào)为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家(jiā)居(jū)用(yòng)品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材料端(duān)息息相关，新盘开工(gōng)不足导(dǎo)致上游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其(qí)是偏(piān)消(xiāo)费(fèi)属性的(de)家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居(jū)民(mín)保有(yǒu)的住房(fáng)规(guī)模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新的(de)需求也会越(yuè)来(lái)越多。美国(guó)过去(qù)的数(shù)据充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一(yī)直都很(hěn)好。对于地产产业链，我(wǒ)们(men)相对看好和内装相关的(de)行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下(xià)游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连(lián)收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示(shì)，报告期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该(gāi)股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包括公募的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金(jīn)经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居(jū)板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不(bù)过好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了(le)同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现(xiàn)广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗邦家居十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的(de)两只公募。有(yǒu)意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛(sài)道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全(quán)部三(sān)只产品均(jūn)登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外(wài)，下(xià)游的物(wù)业股(gǔ)也越来越被(bèi)机(jī)构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此，前述上海公募(mù)基金(jīn)经理举例分析：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是(shì)比(bǐ)较高(gāo)的，每年到(dào)期的合(hé)同里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大部(bù)分项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期(qī)还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物业公(gōng)司(sī)很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的(de)，后面因为保安(ān)这(zhè)些固定(dìng)人员成本(běn)的年(nián)度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的(de)。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗