文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎ什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法ng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nè什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法i)，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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