导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均200mm是多少米，2000mm是多少米拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(d200mm是多少米，2000mm是多少米uō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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