5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家。新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息p>

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dō新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息ng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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