OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人diào)至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料(liào)未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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