文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(f绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人ēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为2绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人0％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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