文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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