导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗#ff0000; line-height: 24px;'>bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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