万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kā虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌i)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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