5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中(六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力(lì)度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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