饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思xìn)息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具(jù)体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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