近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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