OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统)。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是(sh安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统ì)我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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