导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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