5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的西安市城六区是哪几个过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部(b西安市城六区是哪几个ù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续(x西安市城六区是哪几个ù)观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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