OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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